Tato zpráva je vypracována jako předběžný materiál pro jednání shromáždění vlastníků našeho SVJ připravované na 16.9.2020 v Modřanech. Nadcházející shromáždění vlastníků má kromě standardní části jeden zásadní úkol, a to zvolit funkcionáře SVJ a i statutární zástupce (a vybrat firmu, která poskytuje službu profesionálního předsedy).
Volba funkcionářů SVJ
Měli bychom zvolit výbor SVJ a kontrolní komisi. Vzhledem k tomu, že jsou kandidáti jen do kontrolní komise, budeme muset vybrat správní firmu a zvolit profesionálního předsedu.
Kandidáti jsou jen do kontrolní komise, a to:
- Mgr. Eva Doušová, Ph.D.
- Zdeněk Šnábl
- Ing. František Tomek
- Ing. Aleš Pícha, Ph.D.
Ve svém dopisu (od paní Doušové) první tři kandidáti výslovně prohlásili, že počítají se správou domu profesionálním předsedou přes správní firmu, viz příloha č. 1 dole pod tímto článkem.
Mandát výboru SVJ končí na jaře 2021. Výbor SVJ se rozhodnul ukončit činnost ke konci roku 2020, a to z praktických důvodů, zejména kvůli jasnému předělu mezi funkčními obdobími a jejich předávání, dále také proto, že by si výbor SVJ přál ukončit praxi mimořádných jarních volebních shromáždění.
Proto musíme nyní udělat následující kroky:
schválení změny stanov (z výboru a KK na profesionálního předsedu a KK)
výběr nové správní firmy a volba statutárního orgánu SVJ
volba nové kontrolní komise
výpověď dosavadnímu správci SBD Pokrok
Návrh změny stanov SVJ
Ve stanovách je potřeba změnit jediný odstavec, týkající se změny z výboru SVJ na profesionálního předsedu. Výbor SVJ předkládá navržené změny stanov SVJ k diskusi.
Své připomínky zasílejte výboru SVJ e-mailem na adresu: ales.trdy12@gmail.com, a to nejpozději do 25.8.2020.
Následuje návrh změny stanov (stávající odstavec o výboru je nahrazen následujícím textem o profesionálním předsedovi):
Čl. VII
Statutární orgán společenství
Předseda společenství
1. Předseda společenství vlastníků je statutárním orgánem společenství vlastníků. Statutární orgán má jednoho člena. Řídí a organizuje běžnou činnost společenství vlastníků a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti společenství vlastníků s výjimkou těch věcí, které jsou podle právních předpisů ve výlučné působnosti shromáždění, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradilo.
2. Předseda společenství vlastníků zastupuje společenství vlastníků navenek samostatně ve všech záležitostech. Za společenství vlastníků se předseda společenství vlastníků podepisuje tak, že k jeho názvu připojí svůj podpis a údaj o své funkci.
3. Funkční období předsedy společenství vlastníků činí pět let a počíná zvolením do funkce. Předseda společenství vlastníků je volen a odvoláván shromážděním, může být do své funkce volen opětovně.
4. Způsobilý být předsedou společenství vlastníků je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. Je-li předsedou společenství vlastníků jiná právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji ve statutárním orgánu zastupovala, jinak právnickou osobu zastupuje člen jejího statutárního orgánu.
5. (Osoba, jejíž úpadek byl osvědčen, se může stát předsedou společenství vlastníků, oznámila-li to předem společenství vlastníků, to neplatí, pokud od skončení insolvenčního řízení uplynuly alespoň tři roky. Byl-li osvědčen úpadek osoby, která je již předsedou společenství vlastníků, oznámí to tato osoba bez zbytečného odkladu společenství vlastníků. Nedošlo-li k oznámení, může se domáhat každý, kdo na tom má právní zájem, aby předsedu společenství vlastníků z funkce odvolal soud. To neplatí, rozhodlo-li společenství vlastníků, poté, co se o osvědčení úpadku této osoby dozvědělo, že má ve funkci setrvat.
6. Kdo přijme funkci předsedy společenství vlastníků, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. Předseda společenství vlastníků vykonává funkci osobně.
7. Odpovědnost předsedy společenství vlastníků za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti při výkonu své funkce, se řídí ustanoveními občanského zákoníku. Nenahradil-li předseda společenství vlastníků škodu, kterou společenství vlastníků způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli společenství vlastníků za jeho dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na společenství vlastníků nemůže domoci.
8. Předseda společenství vlastníků jako výkonný orgán společenství vlastníků zejména:
8.1. zajišťuje záležitosti společenství vlastníků ve věcech správy domu a pozemku a dalších činností společenství vlastníků podle právních předpisů a těchto stanov, pokud nejde o záležitosti, které jsou v působnosti shromáždění; zajišťuje plnění usnesení shromáždění a odpovídá mu za svou činnost,
8.2. rozhoduje o pojištění domu,
8.3. rozhoduje o zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek, v souladu s usnesením shromáždění o schválení druhu služeb,
8.4. odpovídá za vedení účetnictví a za sestavení účetní závěrky a za předložení přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá z právních předpisů,
8.5. připravuje podklady pro zasedání shromáždění, svolává shromáždění, předkládá shromáždění návrh rozpočtu, zprávu o hospodaření společenství vlastníků s výsledky plnění rozpočtu, zprávu o správě domu a pozemku a o dalších činnostech společenství vlastníků, které obsahují zejména základní údaje o provedených a plánovaných opravách, údržbě a povinných revizích včetně údajů o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku,
8.6. předkládá k projednání a schválení účetní závěrku a písemné materiály, které má shromáždění projednat,
8.7. zajišťuje řádné vedení písemností společenství vlastníků,
8.8. sděluje jednotlivým členům společenství vlastníků podle usnesení shromáždění výši příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku a výši záloh na úhradu za služby,
8.9. zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků,
8.10. zajišťuje včasné plnění závazků společenství vlastníků vzniklých ze smluv a jiných závazků a povinností vůči třetím osobám a včasné uplatňování pohledávek společenství vlastníků.
9. Předseda společenství vlastníků jako statutární orgán společenství zejména:
9.1. v souladu s právními předpisy, s těmito stanovami a s usneseními shromáždění činí právní jednání za společenství vlastníků navenek ve věcech předmětu činnosti, zejména též uzavírá smlouvy,
9.2. zajišťuje kontrolu kvality dodávek, služeb a jiných plnění podle uzavřených smluv a činí vůči dodavatelům potřebná právní nebo jiná opatření k odstranění zjištěných nedostatků nebo k náhradě vzniklé škody,
9.3. za společenství vlastníků vymáhá plnění povinností uložených členům společenství vlastníků,
9.4. plní povinnosti podle právních předpisů ve vztahu k rejstříku společenství vlastníků jednotek vedenému příslušným soudem určeným zvláštním předpisem,
9.5. v případě změny prohlášení dle § 1166 o. z., zajistí vyhotovení úplného znění a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin vedené příslušným katastrálním úřadem.
10. V působnosti předsedy společenství vlastníků je dále rozhodování:
10.1. o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 50 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 50 000 Kč;
10.2. o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v souhrnu částku 110.000 Kč v kalendářním roce; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech.
11. Funkce předsedy společenství vlastníků končí:
11.1. uplynutím funkčního období,
11.2. odvoláním z funkce,
11.3. odstoupením z funkce,
11.4. ztrátou způsobilosti být předsedou společenství vlastníků
11.5. volbou nového člena/členů statuárního orgánu,
11.6. případně jiným způsobem stanoveným právními předpisy nebo stanovami.
12. Odstoupí-li předseda společenství vlastníků ze své funkce prohlášením došlým společenství vlastníků, zaniká funkce uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení.
13. Soud jmenuje společenství vlastníků opatrovníka, a to i bez návrhu, jsou-li zájmy předsedy společenství vlastníků v rozporu se zájmy společenství vlastníků. Tyto stanovy ve smyslu § 488 o. z. určují, aby v tomto případě byl tímto opatrovníkem jmenován někdo ze členů společenství vlastníků.
Kromě toho nám právník navrhnul změnu odstavce kvůli kolizi původní formulace se zákonem. Povinnost SVJ vyúčtovat zaplacené zálohy vlastníkům zůstává samozřejmě zachována.
Navrhované znění článku V, odst. 2.6.6:
- obdržet vyúčtování záloh na plnění spojená nebo související s užíváním s užíváním jednotky (dále jen „služby“) a vrácení případných přeplatků,
Návrh změny nových stanov tímto poskytujeme k diskusi. Kompletní stanovy s návrhem změn jsou zde v příloze tohoto článku (dole), stejně jako kompletní znění původních stanov SVJ z 13.4.2016.
Své připomínky k výše uvedeným změnám stanov zasílejte výboru SVJ e-mailem na adresu: ales.trdy12@gmail.com, a to nejpozději do 25.8.2020.
Výběrové řízení na správní firmu (s profesionálním předsedou)
K výše uvedenému udělal výbor SVJ výběrové řízení na správní firmu Výsledky výběrového řízení z konce léta roku 2019 byly součástí zápisu ze shromáždění vlastníků z listopadu 2019 a jsou na webu SVJ.
Ke konci února 2020 byl termín na předání nabídek na správu domu od profesionální firmy ze strany našich vlastníků. Výbor SVJ obdržel jeden návrh od pana Šnábla, a to dvou firem. Z nich firma ESA služby profesionálního předsedy neposkytuje, druhá firma Vojtěch Opočenský výboru SVJ nabídku poskytla (je ale cenově nejdražší).
Výbor SVJ udělal druhé kolo výběrového řízení a kontaktoval firmy a kontroloval ceny podle nabídek. Přitom vyšlo najevo, že firma Centra je dražší než bylo uvedeno a posunula se na žebříčku dolů mimo zajímavé firmy. Výbor SVJ potom oslovil první tři firmy podle ceny (tj. SBD Pokrok, Molík-Parkers a UN-RA. Cenové rozdíly jsou mezi těmito firmami minimální. Výbor SVJ se všemi těmito firmami vstoupil do jednání a zjišťoval podmínky. I když výbor SVJ původně nechtěl navrhovat změnu správce, z uvedených jednání vyplynulo, že firma Molík-Parkers je pro naše SVJ výhodná a to z následujících důvodů:
má kvalitní transparentní informační systém, kde každý vlastník může na svém počítači (přes webové stránky) vidět, jak platí nebo neplatí za svůj byt, dále jednotlivé aktuální položky účetnictví SVJ, jednotilvé faktury, dále je přes tento web možné zadávat správci požadavky na řešení (drobné opravy, apod.), viz dále demo verze
kromě toho jsou na tomto webu i další běžné položky, v podstatě to, co na našich dosavadních webových stránkách SVJ, jako nástěnka, zápisy shromáždění, atd.
firma Molík-Parkers samozřejmě kromě uvedeného zajišťuje komplexní správu domu, včetně návrhu a vykonání potřebných oprav, revizí a záchovných činností, tak jak to dělá dosavadní výbor SVJ.
cenově je tato firma srovnatelná s nejlevnějšími SBD Pokrok i s firmou UN-RA, které ale ani jedna nejsou tak transparentní, přitom rozdíly cen mezi těmito třemi firmami jsou minimální
všem doporučuji podívat se na odkaz na ukázkové demo verze výše uvedeného informačního systému: http://demo.ifm24.cz
Při vstupu na tyto ukázkové dem stránky nechte vyplněné heslo tak, jak ho nabízí systém, dále zaškrtněnte políčko, že souhlasíte s licenčními podmínkami a přihlaste se.
Přehlednou tabulku s aktuálními výsledky výběrového řízení naleznete v příloze 2 tohoto dokumentu. Je také spolu s dalšími dokumenty o chystaných změnách na webu SVJ.
V Praze dne 25.7.2020
Za výbor SVJ připravil: A.Trdý,
Vhozeno do schránek vlastníků, vyvěšeno na nástěnky ve vchodech a na internet nejpozději dne 27.7.2020,
